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城投裝資產(chǎn)，這些資產(chǎn)評(píng)估方法用得上!
(一)評(píng)估方法介紹
根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》，資產(chǎn)評(píng)估的基本方法有三種，即資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場(chǎng)法和收益法。
1.資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。
2.市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。
3.收益法指通過(guò)被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。
（二）評(píng)估方法的選擇
市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與在市場(chǎng)上已有交易案例的相類(lèi)似可比資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。需要在目前國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的公開(kāi)資料中找到在相同經(jīng)濟(jì)行為下的同類(lèi)資產(chǎn)交易案例。
收益法是指通過(guò)估測(cè)評(píng)估對(duì)象可以帶來(lái)的未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種評(píng)估方法。它符合資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的評(píng)估思路，即采用收益資本化或折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理委估的各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種評(píng)估方法。需所提供的委估范圍內(nèi)的全部資產(chǎn)及負(fù)債的資料。
各類(lèi)資產(chǎn)及負(fù)債涉及到的評(píng)估方法如下：
（一）流動(dòng)資產(chǎn)
1.貨幣資金：包括現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。
對(duì)于幣種為人民幣的貨幣資金，以核實(shí)后的賬面價(jià)值為評(píng)估值。
對(duì)于外幣，根據(jù)外幣金額乘以評(píng)估基準(zhǔn)日的匯率確認(rèn)評(píng)估值。
2．應(yīng)收賬款
評(píng)估人員通過(guò)審核相關(guān)賬簿及原始憑證，發(fā)現(xiàn)沒(méi)有出現(xiàn)債務(wù)人破產(chǎn)、倒閉、死亡、失蹤或其他不可抗力而導(dǎo)致的壞賬，經(jīng)分析，為關(guān)聯(lián)方往來(lái)等，有充分理由相信全部能收回，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為0%。應(yīng)收賬款評(píng)估值按賬面值確認(rèn)。
3.預(yù)付賬款
評(píng)估人員查閱并收集了相關(guān)合同，了解了評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)日期間已接受的服務(wù)和收到的貨物情況。預(yù)付賬款多數(shù)為近一年發(fā)生，客戶(hù)信譽(yù)較好均能收回相應(yīng)的資產(chǎn)或獲得相應(yīng)的權(quán)利的項(xiàng)目，評(píng)估值按核實(shí)后的賬面值確認(rèn)。
4.其他應(yīng)收款
對(duì)其他應(yīng)收款的評(píng)估，評(píng)估人員在對(duì)其他應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，核算的內(nèi)容為應(yīng)收的海關(guān)進(jìn)口設(shè)備保證金、職工臨時(shí)借款、備用金、辦公室租賃押金等。
評(píng)估人員通過(guò)查閱賬簿，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)內(nèi)容和賬齡分析的基礎(chǔ)上，對(duì)大額款項(xiàng)進(jìn)行了函證，并了解其發(fā)生時(shí)間、欠款形成原因及單位清欠情況、欠債人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理狀況，具體分析后對(duì)各項(xiàng)應(yīng)收款收回的可能性進(jìn)行判斷。經(jīng)分析，對(duì)關(guān)聯(lián)方往來(lái)等有充分理由相信全部能收回，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為0%。應(yīng)收賬款評(píng)估值按賬面值確認(rèn)。
5.存貨
各類(lèi)存貨具體評(píng)估方法如下：
1）材料采購(gòu)（在途物資）
評(píng)估人員核查了采購(gòu)材料的供貨合同及采購(gòu)清單，證實(shí)賬面價(jià)值構(gòu)成準(zhǔn)確，成本結(jié)轉(zhuǎn)合理，賬面價(jià)值反映了實(shí)際成本。按核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。
2）原材料
原材料賬面值由購(gòu)買(mǎi)價(jià)和合理費(fèi)用構(gòu)成，原材料為近期購(gòu)入，周轉(zhuǎn)較快，隨用隨購(gòu)買(mǎi)，其賬面價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)基本相符。按核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。
3）在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料
對(duì)于在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料，首先是抽查盤(pán)點(diǎn)，根據(jù)盤(pán)點(diǎn)結(jié)果調(diào)整其實(shí)物量，并了解存貨質(zhì)量。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料為XX汽車(chē)集團(tuán)股份有限公司投資轉(zhuǎn)入，其余為企業(yè)近期購(gòu)入。對(duì)于投資轉(zhuǎn)入的材料，評(píng)估人員查詢(xún)了材料的市場(chǎng)價(jià)，根據(jù)材料已使用年限和剩余使用年限來(lái)確定成新率，通過(guò)重置成本法確定評(píng)估值；對(duì)于企業(yè)近期購(gòu)入的在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料，評(píng)估人員查閱并取得了企業(yè)近期購(gòu)買(mǎi)該材料的財(cái)務(wù)憑證，其賬面價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)基本相符，按核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。
4）產(chǎn)成品
產(chǎn)成品主要是為生產(chǎn)汽車(chē)而購(gòu)入的汽車(chē)配件如擱腳板、后視鏡殼、尾燈罩等。企業(yè)在產(chǎn)成品核算，實(shí)際是原材料，近期購(gòu)入。在核實(shí)的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員查閱并取得了企業(yè)近期購(gòu)買(mǎi)該產(chǎn)品的財(cái)務(wù)憑證，按核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。
5)在產(chǎn)品（自制半成品）
在產(chǎn)品（自制半成品）系企業(yè)正在制造尚未完工的在產(chǎn)品。在核實(shí)的基礎(chǔ)上，經(jīng)分析調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品生產(chǎn)周期較短，成本升降變化不大，成本結(jié)轉(zhuǎn)及時(shí)完整，金額準(zhǔn)確。以核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評(píng)估值
6)發(fā)出商品
發(fā)出商品為銷(xiāo)售的分期收款產(chǎn)品。經(jīng)分析調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于企業(yè)成立時(shí)間較短，主營(yíng)產(chǎn)品還沒(méi)有開(kāi)始銷(xiāo)售，近2年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)不能真實(shí)反映企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)信息，難以以售價(jià)為基礎(chǔ)確定評(píng)估值。故本次按核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。
非流動(dòng)資產(chǎn)
1.固定資產(chǎn)
1）房屋建筑物
根據(jù)搜集的建筑工程資料和竣工結(jié)算資料，以建筑物工程量套用現(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)取前期及其他費(fèi)用，按合理建設(shè)期同期的貸款利率等計(jì)算出建筑物的重置全價(jià)，并按建筑物的使用年限和對(duì)建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況綜合確定成新率，進(jìn)而計(jì)算出建筑物評(píng)估值。重置成本法
計(jì)算公式如下：評(píng)估值＝重置全價(jià)×成新率
其他建筑物是在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，以類(lèi)比的方法，綜合考慮各項(xiàng)評(píng)估要素，確定重置單價(jià)并計(jì)算重置全價(jià)從而得出評(píng)估值。
（1）重置全價(jià)的確定
重置全價(jià)＝建筑安裝工程造價(jià)＋前期及其它費(fèi)用＋資金成本
①建筑安裝工程造價(jià)
采用類(lèi)似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按照建筑物工程量，套用定額所規(guī)定的工料機(jī)消耗量計(jì)算出定額直接費(fèi)，再用評(píng)估基準(zhǔn)日取費(fèi)費(fèi)率及材料價(jià)格進(jìn)行取費(fèi)計(jì)算得出各分項(xiàng)工程造價(jià)，匯總后得出建筑安裝工程造價(jià)。
②工程前期及其它費(fèi)用包括：當(dāng)?shù)氐胤秸?guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建筑造價(jià)外的其它費(fèi)用兩個(gè)部分。
③資金成本：資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用的利率按基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，工期按建設(shè)正常情況周期計(jì)算，并按均勻投入考慮：
資金成本=(工程建安造價(jià)+前期及其它費(fèi)用)合理工期貸款利息50%
（2）成新率的確定
建筑物成新率的確定，采用理論成新率和勘察成新率兩種方法計(jì)算，經(jīng)加權(quán)平均得出成新率。
理論成新率=（1-已使用年限〔經(jīng)濟(jì)使用年限）100%
勘察成新率由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察考評(píng)打分評(píng)定。
綜合成新率=勘察成新率0.6＋理論成新率0.4
（3）評(píng)估值的確定：評(píng)估值＝重置全價(jià)×綜合成新率
2）設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)
根據(jù)本次評(píng)估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點(diǎn)、收集資料情況及本次評(píng)估所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為，主要采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率
(一)重置全價(jià)的確定
1、國(guó)產(chǎn)機(jī)器設(shè)備重置全價(jià)的確定
重置全價(jià)=設(shè)備購(gòu)置價(jià)格(不含稅價(jià))+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+前期費(fèi)及其他費(fèi)用+資金成本
①購(gòu)置價(jià)
主要通過(guò)向生產(chǎn)廠(chǎng)家或貿(mào)易公司詢(xún)價(jià)、參照《2012機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》等價(jià)格資料，以及參考近期同類(lèi)設(shè)備的合同價(jià)格確定；對(duì)少數(shù)未能查詢(xún)到購(gòu)置價(jià)的設(shè)備，采用同年代、同類(lèi)別設(shè)備的價(jià)格變動(dòng)率推算確定購(gòu)置價(jià)。
②運(yùn)雜費(fèi)
根據(jù)設(shè)備生產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)與各設(shè)備使用單位的運(yùn)距、設(shè)備體積大小
(能否集裝箱、散裝)設(shè)備的重量、價(jià)值(貴重、價(jià)低)以及所用交通工具等因素視具體情況綜合確定。
運(yùn)雜費(fèi)=購(gòu)置價(jià)×運(yùn)雜費(fèi)率
③安裝調(diào)試費(fèi)
首先查詢(xún)專(zhuān)用設(shè)備的價(jià)格中是否包含廠(chǎng)家上門(mén)免費(fèi)的安裝調(diào)試，如果不包含，則根據(jù)設(shè)備安裝的復(fù)雜程度和技術(shù)要求高低，分別對(duì)不同專(zhuān)業(yè)性質(zhì)的生產(chǎn)設(shè)備按不同行業(yè)規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定，或評(píng)估人員調(diào)查了解企業(yè)設(shè)備實(shí)際安裝調(diào)試費(fèi)用綜合確定。對(duì)小型、無(wú)須安裝的設(shè)備，不考慮安裝調(diào)試費(fèi)。
安裝調(diào)試費(fèi)=設(shè)備購(gòu)置價(jià)×安裝調(diào)試費(fèi)率
④設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)
評(píng)估人員參考不同專(zhuān)業(yè)性質(zhì)的生產(chǎn)設(shè)備按不同行業(yè)規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定，或者調(diào)查了解企業(yè)實(shí)際設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)用水平確定。若設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)已經(jīng)含在土建工程中則在設(shè)備評(píng)估中不與考慮。
⑤工程建設(shè)前期及其它費(fèi)
參照國(guó)家、地方及行業(yè)有關(guān)收費(fèi)規(guī)定，取前期費(fèi)及其它費(fèi)用。
⑥資金成本
考慮到委估的機(jī)器設(shè)備是企業(yè)籌建至投產(chǎn)系列設(shè)備，其生產(chǎn)能力受企業(yè)整體設(shè)備的投產(chǎn)運(yùn)行制約，所以將其購(gòu)臵到運(yùn)行的周期比照企業(yè)整體工程建設(shè)周期計(jì)算其建設(shè)工期，采用本次評(píng)估基準(zhǔn)日貸款利率，資金成本按均勻投入計(jì)取。
資金成本=(設(shè)備購(gòu)置價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+其他費(fèi)用)×貸款利率×工期1/2
2、電子設(shè)備的重置全價(jià)
對(duì)電子設(shè)備，首先通過(guò)查閱《2013年中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》及“太平洋電腦網(wǎng)”等行情的價(jià)格確定電子設(shè)備的重置成本；對(duì)市場(chǎng)、生產(chǎn)廠(chǎng)家詢(xún)價(jià)和查閱相關(guān)價(jià)格資料都無(wú)法獲得購(gòu)置價(jià)格的設(shè)備，則采用類(lèi)比法通過(guò)以上途徑查詢(xún)類(lèi)似設(shè)備的購(gòu)置價(jià)并根據(jù)設(shè)備差異進(jìn)行修正后確定。
3、車(chē)輛重置成本的確定
對(duì)于車(chē)輛以經(jīng)過(guò)比較后合理的評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)購(gòu)置價(jià)加計(jì)車(chē)輛購(gòu)置稅和其他合理的費(fèi)用(如牌照費(fèi))來(lái)確定其重置全價(jià)。
其基本計(jì)算公式為:
重置全價(jià)=車(chē)輛購(gòu)置價(jià)+車(chē)輛購(gòu)置稅+車(chē)輛的其他費(fèi)用
式中：車(chē)輛購(gòu)置稅按現(xiàn)行稅法參照現(xiàn)行法律法規(guī)計(jì)算
（三）成新率的確定
1、機(jī)器設(shè)備成新率
(1)對(duì)主要生產(chǎn)設(shè)備、關(guān)鍵重要設(shè)備，分別采用年限法和現(xiàn)場(chǎng)勘察法（分析打分法）進(jìn)行測(cè)算，然后根據(jù)實(shí)際情況將兩種方法的測(cè)算結(jié)果取適當(dāng)權(quán)重測(cè)定綜合成新率來(lái)確定委估對(duì)象的成新率。
①年限法成新率公式如下：
年限法成新率=（經(jīng)濟(jì)壽命年限一已使用年限）/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%或；年限法成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
②現(xiàn)場(chǎng)勘察法，是綜合分析設(shè)備各部分在設(shè)備中所占的權(quán)重，確定設(shè)備各部分的標(biāo)準(zhǔn)分，再根據(jù)各部分實(shí)際技術(shù)狀況確定設(shè)備各部分的評(píng)估分。最后加總，確定設(shè)備的勘察成新率，現(xiàn)場(chǎng)勘察法成新率公式如下:
現(xiàn)場(chǎng)勘察法成新率=Σ各部位得分×100%
③綜合成新率=年限法成新率×40%+現(xiàn)場(chǎng)勘察法成新率×60%
(2)對(duì)一般價(jià)值量小的通用設(shè)備，以年限法為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查情況綜合確定成新率。對(duì)于逾齡設(shè)備根據(jù)設(shè)備繼續(xù)使用原則，測(cè)算其尚可使用年限，計(jì)算成新率。通常計(jì)算公式為:設(shè)備成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
2、電子設(shè)備成新率
電子設(shè)備由于價(jià)值量小且屬于通用沒(méi)備，主要采用年限法確定成新率。其計(jì)算公式同機(jī)器設(shè)備年限法成新率計(jì)算的公式。
3、車(chē)輛成新率
采用綜合成新率。
綜合成新率=理論成新率×40%+觀(guān)察法成新率×60%
(1)理論成新率為行駛里程法，根據(jù)2013年5月1日實(shí)行的《機(jī)動(dòng)車(chē)強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，采用以下公式計(jì)算:
行駛里程成新率=（規(guī)定行駛里程-已行駛里程）/規(guī)定行駛里程×100%
(2)觀(guān)察法成新率，是根據(jù)對(duì)車(chē)輛的現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)檢測(cè)和觀(guān)察，結(jié)合車(chē)輛的外觀(guān)成色、實(shí)際技術(shù)狀況、能源消耗情況、車(chē)輛原始制造質(zhì)量和車(chē)禍情況等統(tǒng)計(jì)資料，結(jié)合評(píng)估人員了解車(chē)輛管理人員和司機(jī)的意見(jiàn)，經(jīng)綜合分析車(chē)輛各部分在車(chē)輛中所占的權(quán)重（價(jià)值組成）確定車(chē)輛各部分成新率的理論分，再根據(jù)各部分實(shí)際技術(shù)狀況確定車(chē)輛各部分成新率的實(shí)評(píng)分，最后加總確定車(chē)輛的觀(guān)察法成新率。
(3)根據(jù)理論成新率和觀(guān)察法成新率確定綜合成新率。
4、房屋建筑物
委估房屋建筑物為自用，并不能單獨(dú)產(chǎn)生收益不適宜運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估，而同類(lèi)房屋建筑物的市場(chǎng)交易較少難以找到合適案例，故亦不適宜運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，故本次評(píng)估采用重置成本法。
計(jì)算公式為:評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率
(1)重置全價(jià)的確定
房屋建筑物的重置全價(jià)包括三部分:綜合造價(jià)、前期費(fèi)用及其他費(fèi)用、資金成本。
1、綜合造價(jià)
根據(jù)我們實(shí)地對(duì)委估房屋建筑結(jié)構(gòu)特征的勘察了解，采用與評(píng)估項(xiàng)目結(jié)構(gòu)特征、建筑面（體）積、層數(shù)、層高和裝修標(biāo)準(zhǔn)等類(lèi)似的工程近期預(yù)（決）算工程，進(jìn)行類(lèi)比調(diào)整差異因素求取綜合造價(jià)。
對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目與典型工程的差異因素調(diào)整系數(shù)主要參考《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》第二版中的有關(guān)參數(shù)術(shù)確定。
2、前期費(fèi)用及其他費(fèi)用:
前期費(fèi)用及共他費(fèi)用包括①按工程比例收取的工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)；②按建筑面積收取的防空地下室異地建設(shè)費(fèi)、發(fā)展墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)。
3、資金成本
本次評(píng)估資金成本按建筑工程合理工期計(jì)算。即建筑物正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金的籌資成本或資金機(jī)會(huì)成本，以綜合造價(jià)和前期費(fèi)用及其他費(fèi)用之和為基數(shù)，假定房屋建筑物重新建造時(shí)其資金投入為均勻投入，資金利息率按中國(guó)人民銀行公布的銀行現(xiàn)行貸款利率進(jìn)行計(jì)算。
(2)成新率的確定
房屋建筑物成新率采用打分法和年限法兩種方法進(jìn)行測(cè)定，然后將兩種方法測(cè)算結(jié)果取權(quán)重測(cè)定的綜合成新率確定委估對(duì)象的成新率。
1、打分法:
依據(jù)房屋建筑物的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、墻體、屋面、樓地面等結(jié)構(gòu)部分，內(nèi)外墻面，門(mén)窗、天棚等裝修部分及水、暖、電、衛(wèi)等設(shè)備部分各占建筑物造價(jià)比重確定具標(biāo)準(zhǔn)分值，再結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查實(shí)際狀況并打分，根據(jù)此分值確定整個(gè)建筑物的完好分值率。其計(jì)算公式為：成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×結(jié)構(gòu)部分權(quán)重+裝修部分合計(jì)得分×裝修部分權(quán)重十設(shè)備部分合計(jì)得分×設(shè)各部分權(quán)重
2、年限法:
根據(jù)房屋建筑物的耐用年限和尚可使用年限來(lái)確定房屋建筑物的成新率，其計(jì)算公式如下:成新率=尚可使用年限/耐用年限×100%
（四）、無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權(quán)
2013年通過(guò)招拍掛方式出讓工業(yè)用地比較頻繁，市場(chǎng)比較法所需的資料比較齊全，評(píng)估人員認(rèn)真分析所掌握的資料，并結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及本次評(píng)估目的，對(duì)土地使用權(quán)采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。
市場(chǎng)比較法是在評(píng)估待估宗地價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估宗地與在較近時(shí)期內(nèi)已發(fā)生交易的類(lèi)似宗地實(shí)例過(guò)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等差別，修正得出待估宗地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法；竟綖:
土地比準(zhǔn)價(jià)格=可比案例交易價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易期日修止系數(shù)×區(qū)城因素修正系效×個(gè)別因素修正系數(shù)
宗地平均單價(jià)=（案例A+案例B+案例C）/3宗地評(píng)估值=宗地平均單價(jià)×面積
（五）、遞延所得稅資產(chǎn)
遞延所得稅資產(chǎn)是被評(píng)估單位對(duì)于按會(huì)計(jì)制度要求計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備所確認(rèn)的由于時(shí)間性差異產(chǎn)生的影響所得稅的金額。
評(píng)估中首先對(duì)計(jì)提的合理性、遞延所得稅核算方法、適用稅宰、權(quán)益期限等進(jìn)行核實(shí)，判析未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)對(duì)所得稅的抵扣；然后按評(píng)估要求對(duì)所涉及的債權(quán)類(lèi)資產(chǎn)據(jù)實(shí)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)壞賬準(zhǔn)備按零值處理；再后將評(píng)估結(jié)果與賬面原金額進(jìn)行比較，以評(píng)估所確定的風(fēng)險(xiǎn)損失對(duì)遞延所得稅資產(chǎn)的賬面記錄予以調(diào)整，從而得出評(píng)估值。
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